Военный сбор, который был повышен с 1,5% до 5% в декабре 2024-го, распространяется на все доходы физических лиц, включая доход от продажи недвижимости, арендные платежи, дарения и даже наследование недвижимости.

С одной стороны известно, что при получении наследства или недвижимости в подарок от близких родственников (первая и вторая линии родства) налог на доходы с физлиц и военный сбор не применяются. В этом случае дополнительные расходы по оформлению сделки предусматривают только нотариальные услуги.

Однако не все знают, что такие выгодные условия касаются только случаев резидентов Украины и близких родственников.

Если же договор дарения квартиры заключается между украинцами, но не родственниками, при ее оформлении появляется налог с доходов физлиц 5% и военный сбор 5% – вместе 10%.

Соглашение о дарении или наследовании имущества нерезидентами: какие риски

А в случае, если хотя бы один участник – нерезидент, требования к налогообложению еще более кардинально изменяются. Даже при условии, если нерезидент – ближайший родственник собственника имущества.

Как отмечают юристы, в этом случае дарение и наследование очень рискованно.

«Важным исключением является то, что при получении наследства или дарения недвижимости нерезидентами применяется ставка НДФЛ в размере 18% и военный сбор 5%. Таким образом, общая налоговая нагрузка для нерезидентов составляет 23% оценочной стоимости имущества. Это правило касается всех сделок независимо от степени родства», — рассказала в комментарии Delo.ua адвокат, советник АО GRACERS Лариса Величко.

По ее словам, повышенные налоги делают получение имущества по наследству или в подарок менее выгодным для нерезидентов   — людей, у которых постоянное место проживания — не Украина. У нерезидента может быть регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика, если он ведет свою деятельность на территории Украины.

Самое важное, что такие ставки могут повлиять на решение о дальнейшей продаже имущества, ведь налоги существенно уменьшают прибыль от сделки.

Наглядный пример: за подаренную квартиру, оцененной в $100 000, нужно будет заплатить государству —

В украинском налоговом законодательстве понятие «резидент» и условия обретения налогоплательщиком статуса налогового резидента определены пп. 14.1.213 НКУ. Нерезидентами считаются:

• иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие документ на временное место жительства в Украине;
• граждане Украины, временно находящиеся на территории Украины (т.е. постоянное место жительства — другая страна) и имеющие документ, подтверждающий временное место жительства.

Наибольший риск состоит в том, что в украинском законодательстве ситуация с нерезидентами неоднозначна, отмечает адвокат АК «Наказ» Наталья Чацкис.

«В Налоговом кодексе есть две нормы, которые противоречат друг другу. В отношении первой, между близкими родственниками не уплачиваются налоги. По второй норме — если хотя бы одна из сторон дарения является нерезидентом, тогда нужно уплачивать НДФЛ 18%, а также военный сбор 5%», — пояснила адвокат.

В этой ситуации возникает вопрос: если дарование происходит между близкими родственниками, один из них является нерезидентом, какая норма важнее: то, что между близкими родственниками не применяется налогообложение или то, что нерезиденты должны платить налоги по высоким ставкам.

«На вопрос: что важнее – степень родства или нерезидентский статус – онозначного ответа нет ни в Налоговом кодексе, ни в разъяснениях Налоговой службы», – отмечает адвокат.

Как заключать сделки с недвижимостью нерезидентам: рекомендации специалистов

Чтобы избежать рисков и не платить лишнее сборы нерезидентам, стоит заранее оценить налоговые обязательства перед принятием наследства или подарка, считает Лариса Величко. В частности, следует обратиться к налоговым консультантам или адвокатам, чтобы проанализировать возможные пути минимизации налоговой нагрузки.

«Основной риск повышенной налоговой нагрузки касается именно нерезидентов Украины. Нерезидентам следует учитывать сумму 23%, которая оказывает значительное влияние на выгодность получения имущества», — подчеркнула адвокат.

Один из вариантов решения, по словам Натальи Чацкис, — заключить договор купли-продажи, где налог не такой весомый и более понятный. В ситуации, например, если это первая продажа за год жилья, которым вы владеете больше 3-х лет, – эта операция не облагается налогом. Этот порядок действует и для резидентов, и для нерезидентов, объясняет эксперт.

«Нужно понимать, если если вы согласились на дарственную, но у вас есть сомнения относительно резидентского статуса, вы должны быть готовы к тому, что в ближайшие три года налоговая может попытаться доначислить не только 18% НДФЛ и 5% военного сбора, но и штрафные санкции», — подчеркнула Чацкис.

По ее словам, в этом случае следует также взять на вооружение пункт 56.21 Налогового кодекса, который можно использовать в свою защиту.

«Когда нормы налогового кодекса противоречат друг другу и предполагают неоднозначную, множественную трактовку, в том числе и разные ставки налога, тогда решение принимается в пользу налогоплательщика, а не в пользу Налоговой», — добавила Чацкис.

Delo.ua писало ранее о том, что новый военный сбор почти вдвое увеличивает налоги на сделки с недвижимостью. В то же время, по оценкам экспертов, бюджет от сделок с недвижимостью может получить миллионы долларов ежемесячно.