На стоимость квартир в новостройках будет влиять инфляция, новое налогообложение, а в отдаленных от фронта регионах – еще и «наценка за безопасность».
Стратегии роста от ПриватБанка, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy и более 90 лидеров отрасли.
Киев, 12 декабря, офлайн
В 2025 году в зависимости от стадии строительства, региона расположение новостройки, качества и класса объекта рост цен на первичном рынке жилья может составить от 10% до 20-25%.
Как заявила в комментарии Delo.ua CMO Alliance Novobud Ирина Михалева, прогноз цен на первичную недвижимость в Украине на 2025 год зависит от темпов восстановления экономики, стабильности гривны, спроса на жилье, стоимости строительных материалов и работ.
«Если макроэкономическая ситуация будет более или менее стабильной, или, по крайней мере, не будет ухудшаться, вероятно, цены будут расти в пределах 5–10% из-за инфляции и постепенного восстановления строительной отрасли. Также будут поднимать цену спрос со стороны переселенцев и дефицит нового жилья, ведь старта новых проектов почти не было», — отметила Михалева.
По ее мнению, вторичка вряд ли подорожает, поскольку ипотека «єОселя» теперь не будет помогать ей из-за изменения правил. В то же время предложение вторички за последний год значительно выросло из-за принятых решений уехавших за границу владельцев не возвращаться. Однако при внешних/внутренних шоках или нестабильности на финансовых рынках возможно сохранение текущих цен.
Еще большее увеличение цен прогнозирует Марианна Бигунец, директор по продажам строительной компании GAZDA.
“2025 год будет непростым на рынке недвижимости. С одной стороны, существует целый ряд объективных факторов, которые будут влиять на ценовую конъюнктуру. А с другой – покупательная способность граждан будет оставаться на довольно низком уровне”, – заявила Бигунец.
Главными факторами, которые могут привести к росту цен в новостройках, являются:
- Размер инфляции. По прогнозам, в 2025 году инфляция может составить 10% — это повлияет на удорожание строительных материалов и строительно-монтажных работ.
- Ситуация на денежном рынке. Ожидается, что средневзвешенный курс доллара, к которому обычно привязаны цены на первичном рынке, может составить 45 грн. То есть, по сравнению с текущим годом курс доллара может вырасти в среднем на 10%.
- Изменения в налогообложении. Речь идет об увеличении военного сбора с 1,5% до 5% (кроме военнослужащих и лиц, приравненных к ним).
- Уровень спроса. В 2025 году вполне возможна дифференциация цен по нескольким критериям: безопасное расположение (регион строительства); качество возводимого ЖК; состояние строительства; разные способам покупки жилья (ипотека, рассрочка).
Разница между объектами в начале возведения и на стадии ввода в эксплуатацию в зависимости от класса объекта может достигать 40%, что в принципе было типичным для довоенного рынка. Зато цена на «одноклассовые» объекты в разных регионах может отличаться в пределах 10%: например, качественная квартира комфорт-класса в Ужгороде может быть дороже сопоставимого дома в Днепре или Полтаве — в регионах менее безопасных для жизни. Иными словами, «наценка за безопасность» может составить около 10% к имеющимся ценам», — рассказала Бигунец.
Спрос уменьшился: спасает «єОселя»
Что касается реального уровня спроса в 2025 году, то по оценкам строительной компании GAZDA, только 20% от тех, кто финансово способен приобрести жилье (за полную стоимость, посредством рассрочки или ипотеки, в том числе по государственной программе «єОселя») решат вложить средства в первичный рынок жилья.
В компании отметили, что низкий уровень спроса может значительно усилить конкуренцию на первичном рынке, особенно в относительно безопасных регионах, таких как Закарпатье, Львовщина, Буковина, Киевщина.
Кроме того, на рынке уже появились специальные предложения, предусматривающие более выгодные условия приобретения жилья для ветеранов войны.
“В 2025 году на каждого реального покупателя жилья в безопасных регионах будет приходиться в среднем две возводимые квартиры. А конкуренция потребует от девелоперов принятия ряда важных решений, связанных со способами приобретения жилья: например, будут совершенствоваться/улучшаться программы рассрочки: например, потенциальное снижение первоначального взноса с 30-50% до 10-20%, расширение срока погашения рассрочки с 3 до 5 лет», — отметила Марианна Бигунец.
Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в готовых домах или в домах на высокой стадии строительства. Продажи на котловане практически отсутствуют, объясняет Михалева. По ее словам, в 2025 году уровень спроса на первичную недвижимость в Украине будет зависеть от трех ключевых факторов: экономического роста, кредитной доступности и демографических трендов.
«Оживление миграционных процессов внутри страны и возврат части переселенцев могут создать новый спрос, особенно на современное и энергоэффективное жилье. Однако, значительная часть потенциальных покупателей будет оставаться осторожной из-за неопределенности. Спрос, скорее всего, останется неравномерным: крупные города и регионы с активной экономикой и лучшей ситуацией безопасности будут иметь преимущество», — добавила эксперт.
Какие квартиры покупают в новостройках
Активно покупают жилые комплексы комфорт-класса, в столице и в пригороде. А так как в столице наблюдается определенный дефицит готового, популярного ныне жилья, продажи растут в загородных жилых комплексах.
По словам Марианны Бигунец, в первую очередь потенциальных покупателей-инвесторов интересуют в новом жилье такие характеристики, как интересная архитектура, энергосбережение, звукоизоляция, самодостаточная инфраструктура.
«Покупатели стали «капризными», выбирая ЖК, имеющие безупречные архитектурные и инфраструктурные решения. А шумоизоляция и утепление становятся неотложными качественными характеристиками в частности в наиболее безопасных для проживания регионах. Однако в следующем году у покупателя будет достаточно ограниченный выбор по-настоящему качественных объектов, обустроенных по европейским принципам шумопоглощения и утепления. И на такие объекты цена будет объективно выше, чем на остальные новостройки», — объяснила она.
По мнению эксперта, важным в 2025 году также следует считать акцентированную переориентацию государственной ипотечной программы «єОселя» на первичный рынок. По ее прогнозу, в следующем году в зависимости от ряда экономических и военных обстоятельств около 30-35% всех приобретений жилья на первичном рынке может прийтись на эту программу (согласно официальной статистике, количество квартир, приобретенных от застройщика-девелопера с помощью «єОселі» в конце 2024 года года уже достигает 24-25%).
Бигунец подчеркнула, что увеличение приобретений жилья на первичном рынке по программе «єОселя» станет возможным благодаря новой форме анкеты объекта строительства, что упрощает процесс аккредитации жилья на стадии возведения.
Что касается доли приобретений по другим механизмам, то на «коммерческую» банковскую ипотеку может прийтись 5-7% продаж (главным образом благодаря общим программам банков и девелоперов), объем сделок купли/продажи за полную стоимость не превысит 10%, а количество приобретений с помощью программ в рассрочку составит около 50% от общего количества продаж.
Как писало ранее Delo.ua, объемы ввода нового жилья в эксплуатацию увеличились в этом году почти во всех областных центрах Украины. В процентном выражении наибольший прирост сданных квартир показал Житомир и Чернигов — 329% и 316%. При этом самыми дорогими в Украине по средней стоимости квадратного метра все еще остаются новостройки Львова, которые за год добавили +14%.
