Проблема строительства жилья нуждается в решении на уровне Евросоюза в ближайшей перспективе, рассказал в комментарии Delo.ua Андреас Ибель, президент Build Europe – Европейской ассоциации застройщиков, а также СЕО компании по недвижимости Airea в Гамбурге.

По его словам, все европейские страны испытывают проблемы с жильем, возможно, кроме Польши, где последний год наблюдается рост активности строительства благодаря либерализации ипотечных ставок. В преддверии парламентских выборов в стране решением правительства был уменьшен процент на ипотеку с 9% до 2% – для тех, кто покупает жилье впервые.

Летом 2023 г. в Польше стартовала программа предоставления ипотечного кредита под 2% для молодежи. Она доступна как для поляков, так и для украинцев, актуальна также для студентов, которые планируют учиться или работать в Польше. В декабре 2023 года правительство продлило программу до 2027 года.

Однако в целом в Европе наблюдается замедление строительства и стагнация рынка, учитывая, что жилье стало недоступным. С другой стороны, есть общий тренд по миграции людей из сел в города, требующий более активного жилищного развития городов. Такая потребность наблюдается повсюду в Европе.

Но в городах сплошь и рядом есть программы ограничения участков для строительства. Процедуры согласования с местными властями, местными общинами также очень замедляют и усложняют жилищное строительство, объясняет президент ассоциации.

“Рынки жилой недвижимости стран Европы, даже той же Польши, имеют три большие проблемы: это большая зарегулированность, сдерживающая развитие строительного сектора, высокие требования к строительству (например, требования к экологическому строительству), а также большие налоги, которыми облагается недвижимость. Эти факторы оказывают большое влияние на рост стоимости жилья для конечного потребителя”, — подчеркнул Андреас Ибель.

Ситуацию не спасает даже то, что ставки ипотеки, например, в Германии сегодня составляют 3-4% для потребителей – физлиц. Банковское кредитование для девелоперов – на строительство жилья составляет 4-5%.

«3-4% для покупки жилья – это общие условия для всех граждан. Средства выдают на 10 лет при условии стабильного дохода. Инвестор платит тогда, когда строительство уже завершено – это минимизирует риски по вводу в эксплуатацию. Однако эта ставка действует не только на строительство, но и на вторичный рынок», – пояснил девелопер.

Общая проблема для Европы, отмечает Ибель, – это очень дорогостоящее строительство. В Германии, например, себестоимость строительства 1 квадратного метра стоит 4,5 тысячи евро, и в эту цену еще не включена стоимость земли. Так что конечная цена для потребителя еще выше – около 6 тысяч евро за квадрат. Причем цены не перестают расти, темпы удорожания жилья намного выше, чем рост доходов европейцев.

Варианты решения проблемы Ассоциация европейских застройщиков лоббирует на уровне Европейского союза.

«Проблему диспропорции между ростом стоимости строительства и низкими доходами можно решить двумя путями. Чтобы повлиять на стоимость строительства, необходимо субсидировать строительство через государственные программы, чтобы девелоперы уменьшили часть затрат. Или пересмотреть жесткие требования к качеству строительства — чтобы оно в конце концов стало более доступным.

По его словам, тот же рынок Польши доказал, что субсудирование строительства может усилить рынок на несколько лет. Хотя полякам нужно работать над другими программами, чтобы удерживать высокий уровень предложения. Потому что после сворачивания такой программы рынок может рухнуть.