ведущие тренды 2025 года и прогноз

Девелопмент торговой недвижимости во всех регионах Украины существенно замедлился. Новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно тогда, когда на них уже сформирован спрос со стороны арендаторов и подписаны договоры аренды на большую часть площадей — часто на уровне 90–100%.

Об этом в комментарии для Delo.ua сообщает директор компании UTG Евгения Локтионова.

Как отмечает спикер, такая ситуация не является прямым свидетельством роста спроса на арендные площади, а скорее отражает изменение подходов на рынке.

“Это не говорит прямо, что спрос на арендные площади растет, а скорее подтверждает прагматическую позицию девелоперов (строительно-монтажные работы не форсируются, “избыточные” объекты на рынок не выводятся), рост профессионализма управляющих компаний (уважительный диалог между сторонами, поиск инструментов компромиссных вариантов с арендаторами (распределение затрат на ремонтные работы, распределение рисков, арендные каникулы, привязка большей части аренды к % от РТО) и т.д.», — комментирует Евгения Локтионова.

Покупатели возвращаются

Параллельно на рынке фиксируется возобновление потребительской активности. Покупатели постепенно возвращаются в ТРЦ: покупают одежду или обувь, посещают кинотеатры, боулинг, игровые площадки, общепит. Это способствует росту спроса на услуги операторов и их желанию открывать новые магазины и заведения.

Украинские бренды: из онлайна в оффлайн

Отдельным важным трендом года стало активное расширение украинских брендов в физическом ритейле. На фоне роста лояльности потребителей локальные компании все чаще открывают магазины в ТРЦ.

Эксперты называют этот тренд основным на рынке за 2025 год и прогнозируют его продление и в следующем году.

«На фоне стремительного роста лояльности населения и гостей страны к украинским брендам моды, последние начали агрессивное развитие и вышли из онлайн в физический ритейл. Яркие примеры — rikky hype, Katy Soho, Solmar, Cher 17, PetHouse, Gorgany и многие другие», — говорит Евгения.

География развития: регионы активнее Киева

Региональное развитие торговой недвижимости не теряет актуальности. Фокус внимания девелоперов не сосредоточен на каком-то конкретном регионе, а скорее распространяется на все.

«Тренд отказа от экспансии в отдаленные регионы и продажа продукции через собственные онлайн-магазины с помощью сервисов доставки остается актуальным, но не доминирующим», — комментирует директор UTG.

По словам спикера, активные строительные работы продолжаются во многих городах страны, в то же время столица демонстрирует более сдержанную динамику.

«Львов, Ужгород, Днепр, Винница, Хмельницкий, Ивано-Франковск, Мукачево, Хуст, Одесса, Измаил, Трускавец, Житомир, Черновцы и другие города имеют анонсированные проекты на которых проходят строительно-монтажные работы. в эксплуатацию до начала войны – поставленные на паузу или темпы СМР на них значительно замедлились”, – объясняет Евгения Локтионова.

В то же время города с высокой численностью населения – более 500 000 жителей – остаются наиболее привлекательными для ритейлеров. В первую очередь это Киев, Днепр, Харьков, Одесса, Львов и их пригороды.

Безопасность как ключевой фактор

Война очень изменила требования к планированию торговых объектов. Вопрос безопасности сейчас является определяющим. Это влияет не только на архитектурные решения, но и на строительные технологии и себестоимость объектов.

В новых и модернизированных проектах все чаще закладывают помещения двойного назначения – использование подземных паркингов, цокольных и подвальных уровней в качестве укрытий, обустройство коллективных хранилищ, автономных рабочих пространств и пунктов несокрушимости. Также адаптируют конструкции под нужды маломобильных групп населения.

Запросы по безопасности являются особенно высокими в восточных, южных и центральных регионах, однако фактически они стали актуальными для всей страны и превратились в базовое требование со стороны арендаторов.

«Для части сетей это означает просмотр традиционных подходов — в частности, размещение магазинов в подвальных или цокольных помещениях, обеспечивающих более высокий уровень защиты для посетителей и персонала», — отмечает спикер.

Заполняемость и рынок сегодня

На фоне структурных конфигураций рынок торговой недвижимости показывает стабилизацию. На доходность объектов, прежде всего, влияет не география, а товарная категория арендаторов.

Сегменты продуктового ритейла, моды, развлечений, общепита и электроники демонстрируют разную динамику, тогда как в рамках одной товарной группы арендные ставки в большинстве регионов остаются сопоставимыми.

Параллельно стабилизировалась и заполняемость торговых центров. Почти все национальные и международные операторы, прекратившие работу в начале полномасштабной войны, вернулись на рынок. Часть сетей даже ускорила темпы открытия новых локаций.

В результате большинство действующих ТРЦ в регионах Украины сейчас демонстрируют высокий уровень занятости.

«Сегодня доходность больше зависит от товарной группы, чем от города, а заполняемость рынка в целом стабилизировалась: почти все операторы вернулись к работе, некоторые сети активизировали новые открытия, и в большинстве действующих объектов уровень заполняемости превышает 90%», — резюмирует Евгения Локтионова.

Напомним, по словам руководителя Департамента стратегического консалтинга UTG Константина Олейника, в 2025 году в Украине открылись следующие ТРЦ:

Шоурум «Viyar» в г.Киев, ул. Вацлава Гавела, 23 (открытие 28 марта 2025 года, площадь около 1 500 м2)
ТЦ «BalticSky» в г.Киев, пер.Балтийский, 23 (открытие 7 мая 2025 года, площадь около 10 000 м2)
ТРЦ «Маяк А1» (г.Одесса, Таирово, открытие 29 августа 2025 года, площадь 9 500 м2)
ТРЦ «Покровский» (г.Измаил, площадь 5 300 м2)
ТЦ «Trade Mall» (г.Ужгород, площадь 3 000 м2)
Ритейл-парк «Mukachevo» (г.Мукачево, ул. А.Шептицкого, 21, открытие 15 ноября 2025 года, площадь 9 000 м2)